減少物業(yè)糾紛 管理方式需創(chuàng)新
發(fā)布日期：[2016/11/9 10:34:00] 共閱次數(shù)：
近年來(lái)，物業(yè)糾紛愈演愈烈，已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會(huì)中凸顯的不和諧音符。在法院，近幾年審理的物業(yè)類糾紛案件數(shù)量大幅度增長(zhǎng)。北京市法院2003年受理物業(yè)糾紛案件4196件，2004年7247件，2005年13306件，2006年13766件，成為各類案件中數(shù)量上升最快甚至是比重最大的一類民事糾紛。
為什么物業(yè)糾紛如脫韁的野馬一樣無(wú)法控制？問(wèn)題出在哪里？
物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因
大面積拒交物業(yè)費(fèi)，是物業(yè)案件大幅度上升的直接表現(xiàn)。這種現(xiàn)象不僅在北京大量存在，在全國(guó)也是一個(gè)普遍現(xiàn)象。據(jù)北京市建委小區(qū)辦的隨機(jī)抽樣調(diào)查，一年里北京市商品房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)繳納率不超過(guò)65％；北京物業(yè)管理商會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)則顯示，在回遷房小區(qū)，這一數(shù)字甚至不足三成。
物業(yè)服務(wù)不到位，是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主要因素。拒交物業(yè)費(fèi)，成為單個(gè)業(yè)主所能找到的最直接的維權(quán)方法，因?yàn)榕c民事訴訟或向相關(guān)行政部門反映情況相比，這種私力救濟(jì)最為直接和有力。
據(jù)北京法院統(tǒng)計(jì)，一審有95％以上的物業(yè)糾紛案件是物業(yè)公司作為原告起訴業(yè)主追索物業(yè)費(fèi)。在絕大多數(shù)案件中，法院都判決支持或大部分支持了物業(yè)公司的請(qǐng)求。在業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的抗辯理由中，以物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)作為抗辯理由的情況每年均占案件85％左右并持續(xù)增長(zhǎng)。在這些案件中，業(yè)主往往因?yàn)闆](méi)有有效證據(jù)證明物業(yè)公司違約，而遭到敗訴。
物業(yè)公司收費(fèi)高，服務(wù)不到位，業(yè)主明明有理卻屢屢敗訴。原因是什么？筆者認(rèn)為主要在以下幾個(gè)方面：
一、物業(yè)服務(wù)定價(jià)依據(jù)不清楚
如果您是一位北京市普通居民小區(qū)的居民，您不妨計(jì)算這樣一筆賬。您所居住的小區(qū)，一戶人家每年交納物業(yè)費(fèi)多少？一層樓多少？一幢樓多少？想必您會(huì)吃驚地發(fā)現(xiàn)，在高層建筑云集的北京，一個(gè)規(guī)模不大的居民小區(qū)，不顯山不露水，物業(yè)公司一年收取的物業(yè)費(fèi)可以高達(dá)上千萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)元。物業(yè)區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的修理有公共維修基金墊著，室內(nèi)小修需要業(yè)主另外交錢，物業(yè)公司成本究竟是多少？對(duì)比您所感受到的物業(yè)公司到位或者不到位的服務(wù)，您有沒(méi)有這種感覺(jué)：值這么多錢么？
一個(gè)物業(yè)公司的真實(shí)收入很容易計(jì)算出來(lái)。而它的支出呢？如果物業(yè)公司能夠?qū)嵤虑笫堑毓汲鰜?lái)，利潤(rùn)率合理，相信物業(yè)案件會(huì)減少相當(dāng)?shù)臄?shù)量。正是因?yàn)楣娬J(rèn)為物業(yè)公司提供的服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)值不了那么多錢，才作出了這么大的反應(yīng)。
二、沒(méi)有明確的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
我國(guó)還沒(méi)有統(tǒng)一的物業(yè)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量參考標(biāo)準(zhǔn)，即便有城市如北京市，制定有優(yōu)秀小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，但是，其一，這種標(biāo)準(zhǔn)只是參考標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有等級(jí)，也很少有物業(yè)合同將之納入合同內(nèi)容，其二，沒(méi)有國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)公司服務(wù)是否達(dá)標(biāo)進(jìn)行評(píng)定。
我國(guó)已經(jīng)實(shí)行對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)管理。但是，從資質(zhì)管理辦法的規(guī)定看，它只是按照物業(yè)公司的資金和規(guī)模對(duì)物業(yè)公司定級(jí)，即依照物業(yè)公司的注冊(cè)資本、人員職稱要求、管理范圍等等對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行資質(zhì)定級(jí)，而根本不是依照物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行定級(jí)。物業(yè)服務(wù)與物業(yè)公司的等級(jí)實(shí)際沒(méi)有太大關(guān)系，依據(jù)其注冊(cè)資本多少和人員職稱確定的等級(jí)并無(wú)實(shí)際意義。
三、業(yè)主與物業(yè)公司討價(jià)還價(jià)的平臺(tái)很難有力發(fā)揮作用
業(yè)委會(huì)是業(yè)主與物業(yè)公司討價(jià)還價(jià)的平臺(tái)。但是，目前的現(xiàn)實(shí)是業(yè)委會(huì)并沒(méi)有發(fā)揮到其應(yīng)有的作用。原因，一是業(yè)委會(huì)沒(méi)有科學(xué)的決策機(jī)制；二是缺少必不可少的行使職能的物質(zhì)條件。以北京市為例：1990年，北京市商品房首次發(fā)售，十幾年過(guò)去了，全市大約3000個(gè)小區(qū)只有400余個(gè)成立了業(yè)委會(huì)，而且大多運(yùn)作不理想。
如果業(yè)委會(huì)能夠成為一個(gè)有決策權(quán)力的組織，則業(yè)委會(huì)就是能夠與物業(yè)公司對(duì)抗的力量均衡的組織。在物業(yè)事務(wù)中，由業(yè)委會(huì)出面，既符合訴訟效率原則，又不會(huì)造成大的混亂。但是，在現(xiàn)行的法律機(jī)制中，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有科學(xué)的決策機(jī)制，造成業(yè)委會(huì)沒(méi)有有效的行動(dòng)能力。在不能依靠業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司有效對(duì)抗時(shí)，業(yè)主往往自己挺身而出，以單薄的力量對(duì)抗物業(yè)公司，形成了大量物業(yè)糾紛案件。
筆者注意到，在解聘、選聘物業(yè)公司這項(xiàng)業(yè)主與物業(yè)公司之間重要事項(xiàng)的設(shè)置條件上，2003年頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)行的是全體業(yè)主三分之二多數(shù)決原則；在2007年頒布并即將實(shí)施的物權(quán)法中，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)悄然修改為二分之一。二分之一，只是一個(gè)數(shù)字上的變化，業(yè)主與業(yè)委會(huì)的決策機(jī)制并沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化，決策效率并不會(huì)因此引起實(shí)質(zhì)性變化。
減少物業(yè)糾紛的出路
在對(duì)物業(yè)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研的過(guò)程中，筆者發(fā)現(xiàn)，物業(yè)問(wèn)題不單單是法律問(wèn)題，更大程度上是國(guó)家對(duì)這一領(lǐng)域的管理方式問(wèn)題，是業(yè)主自治的實(shí)現(xiàn)方式問(wèn)題。減少物業(yè)糾紛，可以主要從以下兩個(gè)方面考慮：
一、立法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)健全物業(yè)管理方面的立法
1.在業(yè)委會(huì)決策機(jī)制方面業(yè)主自治，不能僅僅停留在法律規(guī)定上，要在具體的法律法規(guī)中制定出切實(shí)可行的操作方式予以落實(shí)。居民小區(qū)的業(yè)委會(huì)，相當(dāng)于我們國(guó)家的人大常委會(huì)，業(yè)委會(huì)委員系經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，為了使選舉有代表性，可以實(shí)行按樓分配名額選舉、每樓居民選舉本樓代表作為業(yè)委會(huì)委員、業(yè)委會(huì)委員按年實(shí)行換屆選舉的制度，這樣可以既保障業(yè)委會(huì)委員有群眾認(rèn)可的基礎(chǔ)，又保障小區(qū)內(nèi)每一個(gè)區(qū)域的居民都有自己的利益代表。業(yè)委會(huì)經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，負(fù)責(zé)處理小區(qū)的日常事務(wù)，而并不需要事事開(kāi)業(yè)主大會(huì)。業(yè)委會(huì)的議事規(guī)則，可以實(shí)行三分之二多數(shù)決原則或者二分之一原則，請(qǐng)注意，這里的三分之二或者二分之一，基數(shù)是業(yè)委會(huì)委員的總?cè)藬?shù)。這樣的決策機(jī)制，能夠造就一個(gè)有力的業(yè)委會(huì)，在功效上達(dá)到與物業(yè)公司相抗衡的作用。
至于業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)和業(yè)委會(huì)委員的酬勞費(fèi)用，因?yàn)檫@筆費(fèi)用的本質(zhì)是對(duì)物業(yè)管理的支出，所以應(yīng)當(dāng)由國(guó)家政策規(guī)定，按比例從物業(yè)費(fèi)中提取。
2.在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)方面應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)的分級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)，確定物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格。這樣，不僅業(yè)主，還有物業(yè)監(jiān)理中介機(jī)構(gòu)、國(guó)家管理機(jī)關(guān)、物業(yè)公司，都能夠找到依據(jù)，找到標(biāo)準(zhǔn)，將會(huì)減少大量因?yàn)闆](méi)有標(biāo)準(zhǔn)造成的紛爭(zhēng)。就像目前的飯店行業(yè)，五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)…，哪一個(gè)星級(jí)對(duì)應(yīng)哪一個(gè)級(jí)別的服務(wù)，對(duì)應(yīng)哪一類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
二、行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)履行好對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管義務(wù)
《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作�？h級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作�！币虼耍畽C(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)履行好對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管義務(wù)。如何履行？建議從以下幾個(gè)方面入手：
1.檢查和落實(shí)科學(xué)的業(yè)委會(huì)決策機(jī)制和物業(yè)服務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)踐中的情況。例如，檢查居民小區(qū)業(yè)委會(huì)設(shè)立情況，協(xié)助居民小區(qū)設(shè)立業(yè)委會(huì)，規(guī)范業(yè)委會(huì)決策機(jī)制；制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)展分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)工作；督促物業(yè)公司對(duì)物業(yè)成本的公示，成為業(yè)委會(huì)以外的對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管力量。
2.建議有關(guān)行政機(jī)關(guān)設(shè)立物業(yè)監(jiān)理行業(yè)。物業(yè)監(jiān)理師依照規(guī)范對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)評(píng)價(jià)，給物業(yè)公司的定級(jí)定價(jià)提供依據(jù)，給業(yè)主的明白消費(fèi)提供依據(jù)。物業(yè)監(jiān)理師可以接受業(yè)委會(huì)的聘用，介入業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂和履行合同的過(guò)程，與物業(yè)公司直接對(duì)話，總的目的就是壯大業(yè)主的力量，規(guī)范業(yè)主的物業(yè)事務(wù)工作，與物業(yè)公司形成真正的對(duì)等主體。
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