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             發(fā)布日期：[2016/11/9 10:34:00]    共閱次數(shù)：

    交房，是履行商品房買賣合同的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。然而，出于種種原因，交房也是購房者與開發(fā)商之間矛盾集中凸顯的一個環(huán)節(jié)。
　　　　一個常識，購房者理應(yīng)牢記：拿到所購房屋的門鑰匙，并不意味著萬事大吉。
　　　　案例　　一年前，劉女士從某開發(fā)商手中買下了一套商品房。當(dāng)時，房屋交接完畢后，劉女士欣然領(lǐng)取了新房鑰匙。然而，此后的一年里，她卻被這套新房折騰得心煩意亂。
　　　　原來，自從交房至今，劉女士一直沒有拿到所購房屋的產(chǎn)權(quán)證。這可給她造成了不小的損失：今年年初，劉女士本想趁房價飛漲時把房屋出售套現(xiàn)，小賺一把。但由于自己尚未拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，售房無疑成了一句空話。時隔半年，樓市形勢變化，劉女士轉(zhuǎn)而打算將房子掛牌出租，希望一段時間內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)“以租養(yǎng)貸”，減輕自己和家人的房貸負(fù)擔(dān)。然而，面對好幾個已經(jīng)“相中”房子的租客，劉女士卻拿不出房產(chǎn)證來證明自己的業(yè)主身份。劉女士出租房屋的努力，又一次次無奈地告吹了。
　　　　忍無可忍，劉女士多次找開發(fā)商交涉。她認(rèn)為，開發(fā)商遲遲辦不出房產(chǎn)證是一種違約行為。而且，這種違約之舉已給自己和家人造成了很大的財產(chǎn)收益損失。這個損失，理應(yīng)由開發(fā)商來“埋單”。面對怒氣沖沖的劉女士，開發(fā)商卻態(tài)度強(qiáng)硬：房子的鑰匙你都拿到手了，難道房子還不算交付？而如果房子已經(jīng)算交付完畢了，那么根據(jù)雙方在房屋買賣合同中的約定，我開發(fā)商就不存在所謂的違約問題，也沒有義務(wù)承擔(dān)任何賠償責(zé)任。
　　　　開發(fā)商的一番話，把劉女士給弄糊涂了：按照當(dāng)時雙方的約定，開發(fā)商只要依約交房就不屬于違約。而一年前，開發(fā)商已在合同規(guī)定的時間內(nèi)把新房鑰匙交到了自己手中。至于開發(fā)商必須在多少天之內(nèi)辦出房產(chǎn)證，合同中確實未作具體約定。
　　　　交鑰匙到底算不算已依約交房？劉女士因拿不到房產(chǎn)證而受到的損失，究竟該由誰“埋單”？
　　
　　　　說法　　解放周末：劉女士的困惑，恐怕不是僅此一家。生活中，許多購房者都有這樣的疑問：何謂交房？商品房買賣中，房屋出售方交付房門鑰匙的行為，究竟算不算交房？
　　　　楊建軍（李國機(jī)律師事務(wù)所律師）：交付房屋鑰匙不完全等于交房。法律意義上的交房，應(yīng)包括占有轉(zhuǎn)移和所有權(quán)轉(zhuǎn)移。這一方面要求出賣人在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)，買受人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過程；另一方面，完整的交房尚需履行一系列相關(guān)的法律手續(xù)，如辦理并交付房產(chǎn)證等。
　　　　所以，交鑰匙僅屬于事實交付房屋，但因其缺少交付房產(chǎn)證這一環(huán)節(jié)，這種交鑰匙的行為，屬于不完全交房。
　　　　解放周末：對于房屋出售方辦理并交付房產(chǎn)證的時間，如果購房者與開發(fā)商之間未作約定，購房者該怎么辦？
　　　　楊建軍：根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，無論雙方在合同中對此有無約定，如果由于開發(fā)商的原因?qū)е沦彿空呶茨茉诜课萁桓妒褂弥�日�?0日內(nèi)取得房產(chǎn)證的，除開發(fā)商和購房者有特殊約定外，開發(fā)商必須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
　　　　解放周末：這樣說來，開發(fā)商向購房的劉女士交付房門鑰匙后，一年內(nèi)仍未能辦理并交付有關(guān)房屋的房產(chǎn)證，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約？
　　　　楊建軍：是的。劉女士可以據(jù)此向開發(fā)商主張違約責(zé)任。如果合同沒有約定違約金，可以按照有關(guān)金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。當(dāng)然，為避免此類糾紛產(chǎn)生，購房者最好在購房合同中對房屋交付使用的條件及違約責(zé)任作出明確約定，這樣做，購房者能更有效地保護(hù)自身的合法權(quán)益。
　　
　　　　提醒　　近年來，商品房買賣過程中，交房環(huán)節(jié)可謂糾紛頻發(fā)。問題主要集中在以下幾方面：小區(qū)環(huán)境、配套不完善；售樓廣告中的“美麗承諾”無蹤跡；公攤面積模糊；無故增大容積率；墻體裂縫，地板不平；四通不通，屋頂和水管漏水；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和樣板間不一樣；產(chǎn)權(quán)歸屬有爭議；買房定金難退；采光與通風(fēng)條件不具備；周邊配套交通得不到及時解決等。此外，在二手房買賣中，出售方出于種種原因拖延戶口遷移時間致使購房者戶口無法遷入的問題，也不在少數(shù)。
　　　　為此，購房者在與開發(fā)商交接房屋時，不可匆匆在房屋交接書上簽字落款，而應(yīng)多長個心眼兒，仔細(xì)對照購房合同查驗房屋及相關(guān)的配套設(shè)備、設(shè)施。如果開發(fā)商未按約定條件交付房屋，購房者則可以根據(jù)《合同法》采取單個的或集體行動，向開發(fā)商送達(dá)解除購房合同并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的通知書。在通知書送達(dá)給開發(fā)商之后，業(yè)主也可以單個地或采取集團(tuán)訴訟的方式請求法院確認(rèn)購房合同是否已經(jīng)解除，以及合同解除后開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
　　
　　　　鏈接
　　　　1、交房過程中出賣人有哪些義務(wù)？
　　　　答：（1）在合同約定的期限內(nèi)使房屋達(dá)到合同約定的使用條件；（2）房屋達(dá)到交付使用條件后，應(yīng)當(dāng)及時按約定的方式通知買受人辦理房屋交接手續(xù)；（3）在交接時出示有關(guān)房屋達(dá)到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。
　　　　2、購房者購買預(yù)售商品房后，在實際使用前有什么權(quán)利？
　　　　答：（1）要求賣方按預(yù)售合同的約定按時交付房屋；（2）要求賣方交付的房屋質(zhì)量必須符合國家強(qiáng)制規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；（3）要求賣方交付的房屋的配套設(shè)施和物業(yè)管理必須符合國家有關(guān)規(guī)定和合同約定；（4）要求賣方在房屋竣工后盡快辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)；（5）賣方交付的房屋質(zhì)量、數(shù)量等不符合合同約定的，有權(quán)解除合同，并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。
　　　　3、出賣人交付不合格的房屋，買受人可采取哪些措施？
　　　　答：（1）請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務(wù)。
　　　�。�2）解除房屋買賣合同。
　　　�。�3）要求出賣人承擔(dān)違約金及損害賠償責(zé)任。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。