物業(yè)五大頑疾有藥方
發(fā)布日期：[2016/11/9 10:34:00] 共閱次數(shù)：
最高人民法院近日公布《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。據(jù)悉，這兩大司法解釋從2009年10月1日起將正式實施。
《中華人民共和國物權法》自2007年10月1日起開始實施，現(xiàn)在兩部司法解釋又進一步出臺。兩部司法解釋涉及到哪些熱點問題？
以受理房地產(chǎn)案件見長的陜西潤豐律師事務所楊蓬偉律師表示，兩部司法解釋涉及的車位車庫糾紛、住改商糾紛、物業(yè)費糾紛等相關問題在現(xiàn)實生活中具有很強的針對性。本期，記者特請楊律師對讀者關心的焦點問題進行了部分解讀。
焦點1：物業(yè)承諾了就得辦
“物業(yè)服務企業(yè)公開做出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分�！�
專家解讀：近年來，小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會同物業(yè)服務企業(yè)糾紛矛盾時有發(fā)生，一個很重要的問題就是某些物業(yè)服務企業(yè)的小區(qū)管理承諾和服務細則往往很難兌現(xiàn)，業(yè)主權益受到損害。此次司法解釋依據(jù)合同默示條款理論，合理擴充了物業(yè)服務企業(yè)應承擔義務的依據(jù)范圍：不僅限于物業(yè)服務合同中的明示條款內(nèi)容、法律、法規(guī)規(guī)定、相關行業(yè)規(guī)范，而且把物業(yè)服務企業(yè)公開做出的服務承諾和制定的服務細則、守則、投標文件作為物業(yè)服務合同的組成部分，并確定為物業(yè)服務企業(yè)應盡義務的依據(jù)。
焦點2：住改商須整棟業(yè)主同意
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，須具備三個條件：其一，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；其二，應當經(jīng)本棟建筑物所有業(yè)主同意；其三，若非本棟建筑物業(yè)主，可以證明其與住改商者存在利害關系，那么“住改商”還需經(jīng)其他非本棟建筑物的業(yè)主同意。
專家解讀：現(xiàn)實中，住宅區(qū)里住改商的不少，雖然規(guī)定了必須取得利害關系人同意，但此前沒有確定利害關系人范圍和同意的程序。司法解釋明確規(guī)定了利害關系人的最小范圍，即整棟樓的業(yè)主。這將使得住改商難度加大，只要有1名利害關系人向法院主張不同意，就可以“1票否決”。
焦點3： 車位按比例配置給業(yè)主
建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應當認為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張。
專家解讀：至于現(xiàn)實生活中常見的開發(fā)商高價出租或出售車位、業(yè)主拒買的糾紛，按照司法解釋的這一規(guī)定，開發(fā)商只要面向業(yè)主出售，即使價格較高，也視為“首先滿足業(yè)主的需要”。
焦點4： 新老物業(yè)交接有法可依
“物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持�！薄拔飿I(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持�！�
專家解讀：在現(xiàn)實物業(yè)管理活動中，經(jīng)常會出現(xiàn)同一個住宅小區(qū)存在老物業(yè)服務企業(yè)不走、新物業(yè)服務企業(yè)進來，因而造成雙公司、雙保安、雙清潔工、雙收費等等怪現(xiàn)象。此次司法解釋明確規(guī)定了老、新物業(yè)服務企業(yè)退出、進入的具體條件以及退、進中應遵守的秩序和移交必需的相關資料和其代管的專項維修資金；并重點明確物業(yè)服務企業(yè)以形成事實管理為由收取物業(yè)費的，法院將不予支持。
焦點5： 沒有產(chǎn)權證也能當業(yè)主
基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。
專家解讀：西安還有一些大廈也有因開發(fā)商擅自將房屋用途由商用改為住宅，在開發(fā)商與買受人簽訂商品房買賣合同之后，買受人根本辦理不了房產(chǎn)證的情況。如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權作為界定業(yè)主身份的標準，將與現(xiàn)實生活產(chǎn)生沖突，并有可能對前述人群應當享有的權利造成損害。因此，司法解釋對其“業(yè)主身份”問題進行了特別規(guī)定。
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